明年上半年：房价或迎来意外上涨，需提前准备！

随着上海、北京和广州实施“828新政”细则，现房销售的定金上限被分别设定为总房价的3%、1%和5%。这表明，开发商将不再容易依赖买家的资金。低定金政策显然意味着，在房屋完工之前，提前获得大额资金变得复杂。那么，行业内资金变动的 първый 影响将首先造访哪些领域呢？答案是可以立即销售的房屋。对于明年上半年的展望，我认为所谓的“潮水暴涨”，并不是大量资金涌入楼市，而是在供给受到收紧的影响下，水位自然上升。随着制度、土地和资金的限制增强，核心城市优质房源的供应将减少。同时，政策的调整又将自住需求集中在同一时间内。供给减少与需求集中之下，极可能出现的结果是明显的价格波动。

然而，真正值得关注的不是普遍上涨，而是市场的分化。首先，我们从供给端来看，“828新政”不仅仅是简单的政策叠加，而是彻底改变了游戏规则：新出让土地优先现房销售，提升了预售门槛，房企在购地时必须依靠自有资金。同时，贷款政策也发生了变化：现房备案后放款，而预售项目得等到竣工备案。此外，前几季度住宅新开工面积减少25.4%，国有土地出让收入下降27.9%，房企资金来源中的国内贷款降幅达33.1%。这一系列数字表明，资金短缺会导致开发商不敢轻易拿地，进而限制新开工，让未来的市场供应受到影响。而“828新政”又将销售时间延后，导致明年上半年的新房供货量进一步受限。

尽管全国的房屋库存仍然较高，但结构性问题却显现出来。到9月底，新建商品房待售面积仍有7.48亿平方米，同比仅下降1.5%，其中待售不满3年的部分却下降5.0%。这说明新房库存迅速消化，而老旧库存则积压不动。 球友会官网

再来关注需求方面，市场走势也在悄然变化。今年前九个月，新房销售面积同比下降13.2%，而二手房反而上涨10.7%，二手房交易比例已增至52.2%。这样的数据说明，买家宁愿选择现房，也不愿冒险买期房。特别是在深圳，8月一手住宅中现房网签比例高达42.1%。“828新政”虽然没有改变买家的选择，但确实巩固了购房者的意向。房价也随之波动，从2024年1月起，70城的二手住宅价格已连续32个月没有上涨过，而到9月，上海的二手房环比出现了0.5%的上涨，显示出市场的回暖迹象。

房东的态度也逐渐转变，优质二手房的议价空间仅在1%至3%之间，显示出卖方在谈判中的信心回升。近期实施的房贷贴息政策将利率优惠引入市场，专门针对购买首套房的买家。但受限于一线城市的高房价，这一政策更多的是惠及三四线城市及周边区域。尽管新政策在一定程度上可缓解市场压力，但核心区域的复苏更多依赖于供给收缩。

明年上半年，多重影响力将交织在一起。但升级并不会引发全面的价格上涨，二三线城市依然处于价格底部震荡，居民贷款增长也相对有限，家庭仍在降杠杆而非加杠杆。这样的趋势意味着即便一线城市优质房源有所复苏，整体市场依旧在寻底，局部区域逐渐抬头的现象将在不断深化。 球友会官网

实际上，市场的反弹也局限于特定区域：例如一线城市和部分强二线城市的核心区、热门地铁沿线、品质良好的新房和现房。而部分区域，包括远郊新城和人口流失的小城市，可能完全无法迎来恢复的机会。对二三十岁年轻购房者而言，关键不在于全国均价，而是如何平衡家庭购房需求和手中资产的处置。